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天朝全面開征房產稅,以人均60平米為界

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發表於 2017-11-7 11:47:43 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
原標題:中國全面開征房地產稅——基本上定了!

(本文綜合中國經濟網、中國經濟周刊、中國企業家、北京時間、界面等文章 2017年11月06日)

    中國開征房地產稅的大趨勢已經不可逆轉。那麼房地產稅將如何徵收?距離全面開征時間還有多遠?房地產稅能抑制房價上漲嗎?房地產稅一旦實施,老百姓買房需要多交錢嗎?財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅時,已經明確未來的房地產稅將按照房屋評估值徵收。要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。

    一、到底怎麼收——房地產稅徵收原則確立
    肖捷在上述文章中,首次明確了房地產稅將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。在稅收法定原則下,任何新稅種必須先立法後徵收。因此,立法先行!據說這已是“社會普遍共識”。“所謂充分授權,應該是給地方政府充分授權,讓地方根據實際情況來決定具體實施方案。”中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇說。國家行政學院教授馮俏彬也持相同觀點:“各地房地產情況差異大,因此地方政府對當地房地產情況更熟悉,給地方充分授權,讓它在授權范圍內選擇具體開征時間、適用稅率、徵收對象,從而有利於房地產稅平穩落地。”而肖捷表示在中央統一立法和稅種開征權的前提下,根據稅種特點,通過立法授權,適當擴大地方稅收管理權限,地方稅收管理權限主要集中在省級。“分步推進原則意味着房地產稅徵收,可能採取先城市後鄉鎮、先市民後農民、先企業後個人策略逐步實施。” 中國稅務學會學術研究委員會副秘書長焦瑞進認為。

    二、到底咋定價——房屋的評估值如何確定?
    此次肖捷文章提到對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅,此前業內達成共識的按評估值征稅首次明確。業內專家表示,房屋的評估值應是房屋市場價值,而非房產原值(即購房時價格),但由於近些年房價上漲較快,因此最終評估值應該會有折扣。現行的針對工商業房產徵收的房產稅在計稅時,對房產原值一次減除10-30%後的余值計算繳納,具體標准由地方確定。而對於肖捷文章中提出的適當降低建設、交易環節稅費負擔,馮俏彬認為,隨着對後端居民住房保有環節征稅,前端的建設、交易環節稅費負擔將相應降低,確保總體稅負平穩,這有利於房地產稅推出。朱為群表示,建設和交易環節的稅費負擔降低,主要涉及土地增值稅制度的改革,以及各種行政性收費改革,具體怎麼降可能需要考慮財政承受能力等各種因素。

    三、到底交多少——百萬房產或每年繳5000多
    對於徵收范圍,中央財經大學財經研究院院長施正文認為應該設立一定的免稅面積,“免稅面積設定為人均60平方米比較合理,這樣對於三口之家來說,可以有180平方米不用交稅,從而保證了居民第一套住房不用交稅。” 對於免徵額和稅率,目前官方並未釋放任何信息。但施正文建議,對於免徵面積,中央可以設定一個最低的標准,在此標准之上,各地免徵面積可以自行決定是否上浮。而對於稅率,施正文建議可以設定一個稅率區間,不要太高,各個地方在這個區間范圍內自主確定具體稅率。“目前國際上普遍稅率標準是1%,中國可以低一點。”據了解,未來的房地產稅主體稅種由房產稅、城鎮土地使用稅合並而成。收稅標准將參照世界通行做法,估算價值100萬的房產可能會每年增加約5000元稅負。有關房產稅,實際早在2011年就開始在上海和重慶兩地試點。在上海試點時,新購且屬於家庭第二套及以上住房的,按人均計算,人均超過60平方米的進行房產稅徵收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米,剛好人均60平方米,現又新購一套100平方米的住房總價100萬,那麼其一年應繳房產稅4200元左右。

    四、到底有啥用——房地產稅能抑制房價上漲
    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,房地產稅的徵收能夠發揮三個作用。第一是增加相應的財稅收入,後續可以成為房地產領域的一類重要稅種,進而較好地支撐公共財政事業,甚至可以更好地進行資金二次分配,進而促進住房保障事業發展。第二是積極調解收入水平,尤其是對於多套住房持有行為進行干預。換而言之,能夠有效地引導購房預期。第三是能夠對房價上漲起到一定的抑製作用,征稅背後,勢必會對各類需求進行管制,這樣部分熱點城市熱點項目的炒作現象會減少,相應地房價上漲的壓力也會減少。

    五、到底何時征——房地產稅法今年仍難出台
    記得今年年初,有權威媒體刊發了一篇《注意,房地產稅快來了,2017年房價要跌了》的報道在熱傳。報道援引的是北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文的觀點:本屆人大任期到2017年底,因此,預計房地產稅法最快在2017年底前通過,慢的話可能會在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內通過。就是上面的這段話,讓很多人誤讀為2017年將開征房地產稅並全面推行。這讓劉劍文很無奈:“其實這個觀點是2013年十八屆三中全會召開後說的,後來在很多場合都糾正過,但都沒有真正修正過來。”他澄清道:“首先,本屆人大任期不是到2017年底,而是到2018年3月份。其次,房地產稅法草案已經完成,最快有可能2017年提交全國人大常委會審議。但是,即便提交全國人大常委會審議,也並不意味着就能落地和實施。從立法程序上,房地產稅法在2017年出台是很困難的事情,也可以說是不可能的事。”由於房地產稅不僅涉及到千家萬戶的利益,也涉及到中央和地方的利益,還涉及到整個社會的穩定和私有財產的保護,這樣一部重要的法律,慎重出台也在情理之中。房地產稅之所以久拖未決,劉劍文認為:“這個房地產稅法應該在什麼時候出台,應該解決什麼樣的問題,目的是什麼,宗旨是什麼,這些都很重要,立法有法定程序,出台也需要時間。”劉劍文初步預測:“按照中央的部署,大約在2020年前實施,還有4年時間。”

    六、到底誰最怕——房地產稅開征後的傷害指數
    1、在中心城市囤積了大量住宅的人——傷害指數★★★
    從目前民意來看,在中心城市實施“累進制、懲罰性”的房產稅,是很有可能的。對於擁有100套住宅的人來說,即便第一套免徵、從第五套開始累進稅率,他的壓力也會非常大。到時候會出現集中拋盤,對中心城市短期房價構成影響。這可能意味着,囤積大量房子的人財富將顯著縮水。
    2、盲目購買了旅遊物業、養老地產的人——傷害指數★★★★
    如果不是頂級旅遊區,不是配套好、位置佳的房子,旅遊地產只能等着免徵房地產稅。如果不能免徵,則其持有成本大增,加上利用率不高,這類房子將成為雞肋。
    3、盲目購買了三四線城市郊區、新區住宅的人——傷害指數★★★★
    絕大多數三四五線城市人口增長乏力,各地圍繞着高鐵站建設的“高鐵新城”很多都非常荒涼。如果你盲目在這些地區購買了住宅,未來開征房地產稅後也會非常慘。
    4、加杠桿、超承受能力買多套房的白領——傷害指數★★★★
    如果房地產稅的開征,會讓房價進入一個平穩期,房子很難套現。這些人“死扛現金流壓力”的期限就會加長,生活會變得比較痛苦。
    5、在三四線城市囤積了大量住宅的人——傷害指數★★★★★★
    相對而言,這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產稅,他們持有房產的成本將大增。但由於多數中西部三四線城市人口增長乏力,很多家庭都擁有多套房,所以很難通過出租轉嫁房地產稅,而賣房子很有可能找不到接盤俠。
    6、手中有多套房、負債率非常高的炒房者——傷害指數★★★★★★
    房地產稅如果出台這個消息,就足以對這類人產生巨大的壓力。因為消息公布後,會加劇市場的僵持,目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者,將會非常困難。他們只能選擇斬倉,否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣,到那時套現價格會更低。
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