阿波羅網論壇

 找回密碼
 注冊
搜索
熱搜: 活動 交友
查看: 187|回復: 0

北京房租正在令人不安地悄然上漲

[復制鏈接]

4063

主題

2萬

帖子

8萬

積分

論壇元老

熱心會員

Rank: 8Rank: 8

積分
88414
發表於 2018-8-16 10:50:03 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
昨晚深夜,意外接到一個微信電話,差點以為對方撥錯了。

來電人是哈佛燕京學社已退休的研究員黃萬盛老師。2015年,我在北大國發院上了三個月脫產的《財經》獎學金班,臨近尾聲,黃老師給我們講過一次三小時課。

我當時身在電影院,看黃渤的《一出好戲》,權衡幾秒後,我按下了拒絕鍵。

11點多穿越北京大雨回到家,我立刻回電。電話一接通,黃老師就說,我建議你關注一下北京的房租。

原來如此,小石頭落了地。

我平日對房租確實關注不多,注意力主要集中在地產公司、政策、新房與二手房交易領域。

就房價而言,它具有居住與投資雙屬性,天生有情緒波動。

但租金是反應真實的市場需求,沒有人會把房子空空地囤積起來,等待升值,待價而租。你會么?

這就相當於,你在夏天常溫囤積冰棍,一邊融化,一邊叫賣。因此,租賃價格應該是理性的,不會像房價如此任性。

但是,黃老師可不是這么想的。

原來,他前陣子自己租房,原來19000元/月的房租到期後,房東徑直要求上漲5000元。稍一猶豫,中介告訴他,帶看時房東又提價至28000元。

上漲9000元,這幅度真夠任性的。

中介費也讓老先生格外困惑。他吐槽說,不明白租賃為何沒有明確統一的規定,在有的區縣,中介費由房東承擔,而別的區縣,中介費卻由租客承擔。

將心比心,黃老師是中國學術界的精英人士,價格支付能力要高於很多人,但他從個人案例出發,度心他人,認為房租的過快不理性上漲,會讓城市、產業、中低收入者付出額外的代價。

電話里,他的知識分子情懷讓我這樣一個地產從業者感到汗顏。

通話結束時,黃老師給我布置了一個作業:這件事情很重要,你應該調研調研,必要的時候都可以寫點內參。

今天中午,黃老師又微信我說,租金哄抬的原因可以慢慢分析,但是後果應當盡快揭露,政府責任也應當盡快訴求。

老師發了話,當學生的應該交作業。

可是,我深知,房租暴漲,背後成因復雜,我確也沒有足夠的能力在很快的時間里,准確客觀地描繪出最近數月北京房租過快上漲的全部原因。

但是,有一點共識卻格外關鍵:租金上漲關乎民生,關乎產業結構,關乎城市居住權公平,由不得任性。更重要的是,正因為它折射的是真實需求,才應當格外引起警惕。

掛完電話,我用手機搜索了下北京房租的關鍵詞,多家機構的數據均顯示,房租幾乎是清一色的快速上漲。

我愛我家市場研究院統計顯示,2018年上半年,北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套,環比2017年下半年的4335元/套,上漲了300多元。

同時,由於租金上漲的預期,個人房東普遍不願簽約長租合同,大部分的租賃合同都是1年租期,占整個租賃交易的79%,超過一年租期是交易佔比僅13.4%。



貝殼研究院的數據統計顯示,今年7月份,北京、上海與深圳三城的租金環比均上漲,漲幅分別為2.4%、2.1%與3.1%。

二線城市中,南京與濟南的租金環比上漲更為明顯,分別為3.7%與2.4%。

這些漲幅數字,相比房價上漲幅度,並不驚人,但是,考慮到它是環比上漲,以及,租賃需求如假包換的特徵,我們必須要重視這些數字背後的警告。

它會警告我們什麼呢?

黃老師說,有四點後果,決策層必須引起警惕:

1. 居住權是一個城市最低的底線之一。房租大幅度上漲,首先傷害的是居住權的公平性。我們的城市,不能淪為財富與權貴的城市。

2. 房租的大幅度上漲,令很多中低收入者,無法繼續生活在這里,它傷害了一個城市的競爭活力與階層的多樣性。

3. 房租的提升,增加了城市裡所有工商產業的營運成本,它會削弱產業競爭力,以及造成人才吸引力的下降。

4. 新房交易市場上有很多政策法規來進行限制,但是人們卻忘記了,租賃市場上還有很多任性、隨意與不透明的地方,讓中介與房東找到了很多機會來宰殺租客。

這四點後果,非常朴實,很接地氣,大家如果租過房,血淚經歷不要太多,一定有直觀感受。

北京房租在一片靜悄悄中令人不安地快速上漲,既有個人經歷來證明,又有一線的數據來指證,已經到達了一個不能選擇性忽視的臨界點。

對於政府而言,也許花了過多的精力在處置北京房價過快上漲上,對北京房租的過快上漲,卻關注與警示不足。

這引出了一個巨大的認知分歧:北京房價與北京房租,一字之差,哪一個對北京市的城市活力、底層競爭力更為舉足輕重?

黃老師的答案是,北京房租。我很同意他的觀點。

那麼,是什麼導致了它的發生?

坦率說,這是一個很嚴肅的經濟學話題,也與民生、文化傳統與政策導向息息相關。也就是說,我們不能用情緒與偏見來解釋它,而應該引入專業的分析工具與評價視野。

誰應該為房租的任性上漲負責呢?這一切究竟是如何發生的?

我提供幾個思考的方向,我最大的目的是,拋磚引玉,寄希望於你們開放式的討論與留言,最後引出一個最有共識性的解決方案。

1. 北京嚴格的限購,加上,去年以來二手房市場轉冷導致的業主惜售心理,導致市場上可以用來租賃的房源,其實變得更多了,那麼,為什麼還會如此房租大幅上漲?

2. 去年以來,北京市的人口流入凈值,已經處在下降通道,而且,大量的低收入者,也被政策驅動推動離開北京。需求在減少,為什麼房租卻在增加?

這兩個奇怪的經濟學現象里,誰惡化了供求關系?

3. 以自如、萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方公寓等一批長租品牌,在市場上發起的搶房源大戰,是否刺激了業主的提價心理,污染了市場上的租賃秩序,從而推動房租過快上漲?它們是最主要的兇手么?

4. 政府還有哪些可以實施的招數,可以對當前的北京房租上漲,進行對沖?有多少人真的希望,嚴厲的行業監管與大尺度的價格管制,從交易領域移植到租賃市場么?

5. 北京房租上漲還處在上漲通道里么?通道有多長?

6. 政府何時出手?政府出手,是好事還是壞事?政府有哪些有所為有所不為的紅線空間?

7. 官方版租金管制政策,會在今年出台紅頭文件么?

8. 一個以房價止漲、房租上漲為後果的房價大調控,是成功的么?

期待你的回答,也期待政府有關部門能夠對此有所關注。

但是,更期待各個利益攸關者,都能加入這場開放討論,因為,一個美好的城市是我們大家的。

三年前的朗潤園,在最後那堂北大課的結尾,黃老師給了我們一個滿堂喝彩的建議:深情地活在一個薄情的世界裡。
您需要登錄後才可以回帖 登錄 | 注冊

本版積分規則

手機版|阿波羅網

GMT+8, 2018-10-20 19:36

快速回復 返回頂部 返回列表