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熱帖:識破驚天!終於,中國房子開始吃人了!

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發表於 2018-10-9 05:21:42 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
文章來源: 名人匯翠


2018年,的確是不平凡的一年。

  逢8魔咒的壓力如期而至,外部貿易硝煙愈演愈烈,金融風險的防範迫在眉睫。在這千載難逢、天時地利的時刻,房地產卻反常的當起了逃兵,輪到它沖鋒陷陣、抗起大旗的時候,卻掉了鏈子,曾經的江湖義氣盪然無存。

  有人說,我國房地產3年一個周期,即將迎來觸底反彈,也有人說,房價太過畸形,必須大幅調整,還有人說,房地產的夜壺功能很難被拋棄,其實,這些想法都太幼稚,他們還沒有從以往的思維定勢中走出來。

  依我看,我國過去二十年的房地產發展模式已經走到了盡頭,這次是真的要徹底結束了!



  房子開始吃人了。

  我不是危言聳聽。

  首先定義一下什麼叫吃人。爆倉就是。那什麼叫爆倉呢?買方不使用全價,而是使用一小部分本金和倍數的杠桿,買入商品後,商品價格下跌,導致買方的本金全部損失。在房地產市場,如果用三成首付90萬元,買入全價為300萬的房子後,房價下跌了30%至210萬元,這就叫爆倉。

  過去的三個月里,在祖國的東南西北各個方向,遍布一線、二線、三線城市,各地不約而同地上演了在售樓盤瞬間調價30%的事件。購房的業主拿出了他們和天斗、和地斗、和人斗的優良傳統,走上大街,圍攻售樓部,維護自身權利。 

2018年10月4日,江西省上饒市。某全國知名開發商,半年前推出了高鐵概念的豪華樓盤,單價每平米1萬元。如今突然降價至每平米7千元。買房的人,爆倉了。他們憤怒地集結起來了,抄起各種趁手的武器,打砸了豪華的售樓部。由於現場畫面過於暴力和血腥,我們就不附上視頻了。 

在維權方式的選擇上,他們應該向二線城市的杭州、合肥、廈門的業主們學習下,能動口的盡量不動手。

2018年9月13日,杭州市濱江未來海岸的業主們拉起了橫幅,齊聲喊着口號,拍着公開的視頻,向開發商施加壓力,要麼不準降價,要麼退房。在這個時候,他們已經忘記了幾個月之前,對這個擁有阿里巴巴、海康威視、網易、娃哈哈等產業巨頭的城市的看好態度,也不記得自己內心對這個辦完了G20峰會未來又將承辦亞運會的城市的堅定信心。

當然,和半年之前在黃龍體育中心那上萬個p2p貸款的受難者相比,他們還是很有素質的,至少沒有哭天搶地,沒有圍攻當地的派出所。

在這一點上,作為老大哥的上海,某些業主的維權方式,就配不上自己的身份了。10月4日,某開發商的浦東南郡項目出現大規模業主聚集事件,由於開發商一夜之間,將備案均價從每平米3.5萬元降到2.6萬元,前期業主無法接受爆倉的結果,紛紛要求退房,或者退還差價。從現場畫面來看,着裝不統一,行動不一致,標語粗糙,一看就是沒做好心理准備。

一:過去四年到底發生了什麼?

三年前,2015年股市到達了7年的高點之後,突然迎來了股災。與此同時,深圳的房價開始異動。我們撰文表示,在國家鼓勵城鎮化的大背景下,各方都希望二線以下城市待售房產去掉庫存,國有資本、產業資本和民間資本紛紛以加杠桿的形式跑步進場,數年之後有可能迎來很大的風險。

2016年,請遠離深圳樓市

首先進場的是國家開發銀行向地方政府發放的棚改資金地方政府對棚戶區改造,需要用錢補償給被改造住所的居民,居民再用補償款去購買新房,地方政府向開發商收取土地出讓金之後,再還給國家開發銀行。從2014年開始,為了響應國家去庫存、降杠桿的城鎮化方向,地方政府們紛紛行動起來,轟轟烈烈的棚改運動開始了,當年的棚改貨幣化安置比例是9%,2015年來到了30%,2016年來到了50%,2017年達到了最高峰,是60%左右。截止2018年5月,國開行累計發放棚戶區改造貸款近4萬億。戳這里得機密:最著名的15個叛徒,人人喊打,你知不知道?

其次進場的是開發商。融創、萬達、碧桂園,紛紛從銀行和各種渠道舉債,大肆儲備土地,以高周轉的要求銷售樓盤。開發商拍下土地之後,並不是全部以自有資金去支付土地出讓金的,而是以土地為抵押,向銀行、信託等各種渠道進行融資,支付給地方政府。所以,這幾家開發商聞到了去庫存的口號之後,迅速行動了起來,以大無畏地勇氣,高負債運行,拍下土地,迅速將期房推向市場。這一波,他們賺得盆滿缽滿。不信,你看這幾家公司過去2年的股價走勢,就一目瞭然了。

唯二的例外,一是萬科,二是李嘉誠先生。因為萬科從2014年開始,就看衰房地產,喊出地產已經進入白銀時代的口號,賬上儲備了627億元現金。沒想到的是去庫存的運動聲勢這么猛烈,棚改貸款支持的力度這么大,錯失了一輪杠桿的牛市。但是塞翁失馬,焉知非福呢?在銷售額連續被碧桂園和恆大彎道超車之後,萬科依然在內部堅定地去杠桿。李嘉誠先生,從2013年就開始減倉中國地產的配置,連續拋售各大城市的地產物業,一直到2017年基本完成了清倉。歷史終將證明,商業巨擘的眼光,是如何依靠不賺最後一個銅板的防衛心態,穿越歷史的政治和經濟周期,而笑傲商界的。

最後進場的是,買房的居民。

每次回顧股市和房市中,最大多數的民眾的行為,我總是能夠想起法國哲學家勒龐的著作《烏合之眾:大眾心理研究》這本書。他認為,集體無意識的群體,缺乏理性,少有深思熟慮,訴諸感情,有如原始人,更多受生物本能影響,易被煽動鼓舞;當情感的磁場迅疾的在人群中傳染漫延,積累到一定的量時,很容易流於暴戾。

在明知房價的泡沫已經非常大的時候,會喪失理性的判斷能力,並自覺地加入其中,並為自己的行為找到牢不可破的辯護理由,並開始向他人宣傳。這是2016年和2017年萬人搶房時候的盛況之一。

2016年8月份,一線城市的房價到達了頂峰,而二線城市的房價開始了異動。央行此時公布了3組數據。2016年7月份,廣義貨幣(M2)與上一年同期相比,只增加了10.2%,極大地低於預期;新增人民幣貸款4636億元,其中住戶部門貸款增加4575億元;狹義貨幣(M1)與上一年同期相比,卻增長了25.4%。狹義貨幣,可粗糙理解為企業的活期存款;廣義貨幣,包含了狹義貨幣,可粗糙理解為包含了居民的儲蓄存款。這組數字明白無誤地傳遞出一個信號:企業在減少投資和擴張,收回存款;而居民在借貸消費,盲目擴張;擴張的方向就是房貸。

根據中國指數研究院的數據,全國居民部門的杠桿率(住戶貸款余額/住戶存款余額)2018年一季度大概是61%(全國住戶貸款余額42萬億/存款69萬億)。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、蘇州等城市杠桿率超過100%,且增長速度非常快。也就是說,這些城市居民的存款余額,還比不過在身背負的貸款余額。如果不允許負債的話,這些城市的居民馬上就破產了。

二:房價為什麼開始下降了?

根據知名宏觀經濟學家姜超的研究,以2016年上半年房價為基準進行統計,北京、上海、廣州、深圳常住人口分別為2170萬、2426萬、1308萬、1078萬人,人均住房建築面積分別為32、35、28、27平方米,利用這兩個變量可以估算得到四個城市的居民住房建築總面積,再乘以四個城市的住房均價即可得到住房總價值,分別為3.7、4.8、1.0、2.0萬億美元。加總起來就是11.5萬億美元,而美國全國家庭住房總價值也就26萬億美元,也就是說,中國一線城市住房的總價值可以買下半個美國。

這顆星球上,上一次出現一個國家的少數幾個大城市地價能夠買下半個美國的故事,出現在日本。後來的故事大家都知道了,日本房價膝蓋斬,失去了20年,整整一代人是負資產,為今日的低慾望社會埋下了伏筆。

因此,高房價對整個社會經濟的戕害是毋庸置疑的。本來我國有機會在2008年經濟危機時一次性解決,出清各種債務毒瘤,但是很可惜,為了保住GDP的數字,四萬億的刺激資金橫空出世,餓狼撲食一般流向了房地產,將問題的解決,整整推遲了近10年。而這次,要解決問題的話,會讓更多的人付出更慘重的代價。

首先,去庫存目標已實現,棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要。今年6月份,國開行總行宣布收回貸款審批權限。缺乏了發動機的支持,棚改居民自然不可能擁有貨幣資金,去購置新房。地方政府的土地流拍現象開始井噴。

其次,地產商賣,賣!賣!!當初是什麼梯子送你上雲霄的,總有一天梯子會撤走。春江水暖鴨先知。在國家層面降低各行業負債率的大背景下,萬達地產開啟了瘋狂變賣資產的節奏,恆大地產坐上了賈躍亭的新能源汽車,碧桂園不惜一切代價加大周轉率回收資金,萬科給自己定下的目標是:活下去!

各大銀行收緊對地產開發商的融資支持,沒有了銀行低息資金的支持,開發商的融資成本就飆升,目前到了10-25%范圍的年化貸款利率都能接受,只求快速去化。為了降低居民的負債率,各大城市的限貸、限購措施,已經到了史上最嚴格的程度。2018年9月13日,北京甚至對公積金的提取政策,調整到了認房又認貸、額度最低、提取要求最高的程度,基本宣告年輕人購房無法啟用公積金貸款的程度了。

所有的信號,都指向一個源頭,國家在結束已經持續了10年的寬松貨幣、高負債模式來發展經濟的模式了。取消光伏行業、新能源汽車、房地產行業的補貼,打擊影子銀行里的資金空轉,強制資本市場去除杠桿,不惜以死亡一批上市公司的代價,刮骨療毒。而房地產,則是負債運行模式的重災區。

未來還有2個重磅級的達摩克利斯之劍,可能會落下。一是取消預售制度,二是房地產稅。一旦出爐的話,開發商和房價,絕對會倒下一大片。

至少現在,還晾在高高的山崗上的,只有這3年購房了的居民了。高處不勝寒。

三:未來我們應該怎麼辦?

2007年,中國的廣義貨幣只有40萬億,而到了2017年就接近170萬億,如果再加上各種影子銀行、真實的貨幣差不多已經超過200萬億了,這相當於過去10年中國的貨幣總量翻了整整5倍以上。

與此同時,中國經濟的實際產出並沒有增加那麼多。從2007年到17年,中國GDP的年均實際增速大約為8.3%,十年累積下來,2017年中國經濟的實際總產出差不多比2007年翻了一倍,但同期的實際貨幣總量翻了5倍,這就意味着貨幣的購買力下降了一倍多,貨幣對內的貶值幅度,每年都接近10%。

於是我們可以看到,過去10年裡,新能源汽車行業在造假騙取國家的補貼,光伏行業不思進取每天都想跑部錢進,2018年福布斯富豪榜中國榜單中前五中就有三位來自於地產行業,金融行業從業人員和各色掮客中介賺得盆滿缽滿。唯一的根源就在於貨幣超發,獎勵舉債投機,打擊努力工作。

而嚴格意義上,剛需是不存在的。

現在上海的房子很不好賣,市場清冷,價格真不算高,按理說買房自住的人該有很多啊,可為什麼他們現在不買房呢?

很多發達國家的平均購房年齡在40歲左右,難道他們二三十歲的時候不需要房子?到底是什麼原因導致他們不買房呢?

看來,買房不買房這事,跟剛需與否沒有那麼大關系。當市場處於上漲期的時候,我們平時說的“剛需”會突然增多,而當市場處於下跌期或者像發達國家那樣,房子有了房產稅或者說房子不怎麼漲價的時候,我們發現“剛需”變少了。

在經濟學的定義里,剛需指的是,不論價格高低,必須要買的那個東西才能稱為剛性需求;否則都是彈性需求。

當然,現階段我們經常提到的剛需其實指的是買首套房的這些人,意會即可,不用較真。

為了便於理解,我們還是用剛需這個詞,但我會把剛需分為兩類:一類是特別剛的需,一類是不太剛的需。

特別剛的需,很好理解。比如說,小張跟女朋友談戀愛談了兩年,現在到了結婚的時候,但是女方父母有一個要求,那就是結婚之前必須要小張買房,如果不買房,這門親事恐怕就要涼涼。

這個時候,對於小張來說,買房就是特別剛的需。

不管房子貴還是便宜,必需要買!而且買完以後還得在房產證上寫上女方名字。

不太剛的需,也很好理解。比如說,小張沒有女朋友,自己也沒有房子,一直租房住,雖然一直想要買個房子,但是今年買和明年買沒有多大區別。

這種就屬於不太剛的需。

一降價就鬧事,反應出中國房產有相當大的投機性,都是偽剛需,真正只是為了住壓根不在意價格的純剛需幾乎不存在。

房價現象,終究是個貨幣現象。

至少從現在開始,我們看到了希望。央行在2018年初明確提出,未來貨幣低增速,會成為常態;資本市場的上市公司,從實業經營層面和股權融資層面,都在去除杠桿,擠出膿瘡;全社會都在擠壓負債泡沫,降低負債率,鼓勵勤勞致富,知識致富。

之前我們提到,房價下跌,要麼是漫長的陰跌過程,要麼是暴跌的硬着陸過程。幾乎所有人都認為,陰跌過程是最可能出現的,也最容易被全社會接受的形式。但是從最近3個月開發商的動作來看,他們更加願意以暴跌的形式來完成去化的結果。

對中國老百姓而言,過去40多年,經濟一直在高歌猛進,存款數字一直在增加,從整體上而言,沒有體會過什麼叫做真正的經 濟 危 機,也不曾體會到風險教育。面對連續上漲了20年的房地產,大多數人會誤以為,房價永遠上漲而不下跌,而意識不到,幾乎每個國家,在一窮二白基礎上迅速發展的時期,都擁有過一段時間房價上漲的黃金時代,只不過萬事萬物都有周期,只要房價脫離了社會經濟發展的均衡速度,而成為了脫韁野馬的時候,再負債去駕馭他,很可能面臨的就是深淵。

這世界上的資源,只要能夠用來公開交易的,存在一個亘古不變的真理:當所有人都強烈看好時,就是價格見頂之時。當所有看多的子彈全部進場以後,原來的多軍,只要趨勢轉跌,便會變回慌不擇路的空軍。

如果進場的多軍,手頭的子彈不僅是自己的本金,還帶上了倍數的杠桿時,那麼當初是怎麼上去的趨勢,在下跌時就以什麼速度還回來。

部分城市的房價下跌了30%,很可能只是個開始。

而物權法已經規定,居住用地70年到期後不用主動申請,自動續期,房地產稅正在加緊制定,幾年後將會出台替代土地出讓金。租賃住房、共有產權住房正在一二線城市大力發展。期房預售制的取消,現售制度的推行也是大勢所趨。這里得機密:趙本山背後的靠山竟是他…

“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”,這個頂層設計的核心,其實和98房改的精髓如出一轍,高度吻合。奔波20年之後,我們又重新回到了原點,按照1998年的願景和模式再次重新出發。這並非原地踏步,而是不忘初心!

所以說,從根本上看,房地產野蠻生長、房價持續暴漲的年代已經一去不返,整個頂層的指導思想和發展趨勢已經轉向。頂層設計的周期就是行業發展的周期。對於房地產行業來說,冰河時代已經來臨。

房企對後市的悲觀預期,直接反應在土地市場上。今年1-8月,全國300城土地市場流拍890宗,全年超過1000宗毫無疑問。而上一輪房地產低谷期的2014年,全國整年土地流拍總數也只有345宗。戳這里得機密:最著名的15個叛徒,人人喊打,你知不知道?

在現金為王的當下,所有房企都在收縮戰線,加緊回籠資金。8月30日至10月8日,恆大針對旗下280個城市646個樓盤推出了特惠活動,住宅全部8.9折、商鋪全部6折起,首付款可以分期,最低僅需5%。9月26日,廈門首開萬科白鷺郡推出107套別墅,原價500萬,現一口價278萬,5折大甩賣。

在一線城市的帶領下,量價齊跌正在蔓延至二線城市。今年1-8月,北京商品住宅銷售面積266.3萬平方米,同比去年下降22.7%;上海二手房指數已連續9個月下跌。廈門、成都今年二手房房價下跌超過20%,杭州二手房跌幅也已經超過10%。等二線城市全面轉冷之後,三四線的好日子也即將到頭。在大政方針的指引下,沒有誰能夠倖免,也沒有人敢於心存僥幸。

房地產的歷史使命已經結束,暴發戶的醜陋惡習必須摒棄。我們在糾錯,我們在還債,我們在扭轉乾坤,確切的說,我們在為自己買單,為20年的政策輪回買單。

房地產的確正在走向谷底,但絕不會是3年小周期的谷底,而是20年大周期的谷底,這個底有多長,也許會很長很長。

在這漫長的冰河時代,我們能做的只有養精蓄銳、韜光養晦、備足糧草,為冬眠准備。哪怕它外面風吹雨打,天寒地凍,活下來才是最終目的。那些盲目、激進、貪婪的打獵者,註定會凍死在冰天雪地里,因為他們盼望已久的春天根本就不會到來!

珍惜好你手中的現金,好好工作,量力消費。

因為,房子開始吃人了。



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